Fin dal dopoguerra, con lo sviluppo economico e industriale, la ricchezza prodotta sotto forma di risparmio delle famiglie è stata indirizzata in grande quantità sull’asset immobiliare. Tant’è che degli oltre 10.000,00 miliari di euro di patrimonio accumulato negli anni, oltre il 60 per cento è composto da immobili di vario genere.

L’Italia si colloca in Europa al primo posto nel rapporto tra case possedute e numero di abitanti, che è pari al 72 per cento. Tra gli Anni Sessanta e gli Anni Novanta, Enpam, l’Ente di Previdenza di Medici e Odontoiatri, ha incamerato svariati milioni di euro di immobili che poi ha recentemente venduto, realizzando una plusvalenza di circa 156 milioni di euro. Messa in questo modo sembrerebbe una grande mossa da parte di Enpam, che ha incassato 842 milioni di euro: peccato che solo due anni fa lo stesso patrimonio immobiliare valesse 1,077 miliardi di euro.

Se analizziamo inoltre il guadagno percentuale sull’investimento, notiamo che nel caso migliore, cioè immobili acquistati negli Anni Novanta, la plusvalenza percentuale sarebbe di circa l’1 per cento, cioè 156 milioni di utile su 686: e se mettessimo le date reali di acquisto questo dato si abbasserebbe.

Il fenomeno della vendita degli asset immobiliari da parte delle casse è cominciato già dal 2013: infatti le casse hanno ridotto dal 30 al 20 per cento la presenza di immobili nel loro patrimonio. Le casse che non hanno ancora venduto, e detengono il 50 per cento in portafoglio, hanno visto il valore scendere negli ultimi anni, mentre le più virtuose, che hanno portato al 10 per cento la presenza di immobili, hanno subito meno il crollo delle valutazioni del post mutui subprime.

Il mercato immobiliare è in crescita solo per quanto riguarda gli immobili green e solo in alcune zone. La prima casa resta ancora un bene appetito dagli Italiani, anche se alcuni studi evidenziano la crescente presenza di maxi fondi per la gestione degli immobili, che attraverso economie di scala, cioè riduzione dei costi, hanno ancora convenienza a gestire immobili. La seconda casa e la terza non pagano più: il rapporto costo/rendimento non è più conveniente, e l’Enpam stesso ha venduto per non sopportare più i costi di gestione.

In un articolo de Il Sole 24 Ore del maggio 2017 si affermava che la casa non ha battuto l’inflazione negli ultimi 25 anni. Se paragoniamo il rendimento a quello di uno dei mercati azionari più bistrattati, cioè la Borsa Italiana, vediamo che, malgrado questa sia cresciuta meno degli altri mercati azionari, il suo rendimento medio ha comunque superato il 5 per cento annuo. Dal 1980 a oggi in nessun Paese al mondo l’asset immobiliare ha superato quello azionario, malgrado tutte le crisi passate, Torri Gemelle e Mutui Subprime compresi.  Attenzione: lungi da me sostenere che l’investimento in azioni sia l’unico, come sempre diversificare.

Per concludere torniamo al solito discorso della componente emotiva, che accompagna il mondo degli investimenti e che, se aggiunta alla scarsa conoscenza finanziaria, porta spesso i risparmiatori a commettere errori importanti e a conseguenze in termini di rendimento altrettanto importanti. Nella fattispecie, interviene uno dei 5 Errori di cui ho parlato nella mia nuova Guida (puoi scaricarla gratuitamente qui), ed esattamente il quinto, che gli psicologi comportamentali chiamano Bias Domestico, cioè: compro solo quello che posso raggiungere. Negli investimenti, “mogli e buoi dei paesi tuoi” non è un buon consiglio. 

Oggi più che mai il risparmio deve essere accompagnato da scelte ponderate che non sempre si è in grado di compiere in autonomia. Se hai bisogno di una consulenza,