La scorsa settimana ho incontrato un cliente che mi ha raccontato il suo desiderio di investire in immobili, utilizzando il denaro lasciato dal nonno, con l’obiettivo di costruirsi una rendita passiva. La sua mente razionale cercava sicurezza e stabilità, e per questo abbiamo deciso di procedere con cautela, analizzando ogni dettaglio prima di fare una scelta.

Abbiamo iniziato facendo il punto della situazione e calcolando quanto avrebbe potuto effettivamente guadagnare con un investimento del genere. Per avere una visione chiara, abbiamo consultato un articolo di Ecomatica, che analizzava in dettaglio il rendimento di un immobile messo a reddito. I sogni di indipendenza finanziaria e tranquillità sembravano alla portata.

Il cliente stava considerando l’acquisto di un appartamento dal valore di 150.000 €, ma presto è emersa una realtà da non sottovalutare: i costi accessori, come spese notarili, agenzia, imposta di registro e IVA, si sommano rapidamente. In effetti, l’importo finale non è mai quello che sembra a prima vista.

Abbiamo ipotizzato di affittare l’immobile con un canone di 800 € al mese, applicando un contratto a canone libero e considerando le imposte: una tassazione del 21% e l’IMU al 10 per mille. Con questi numeri alla mano, abbiamo potuto proiettare i guadagni, ma il cliente aveva bisogno di una visione a lungo termine.

Abbiamo così analizzato un orizzonte temporale di dieci anni, ipotizzando una rivalutazione del 10% dell’immobile. Il risultato non è stato entusiasmante: il guadagno annuo si sarebbe attestato tra il 2,5% e il 3%, il cliente si è sentito a questo punto un pò deluso, tuttavia, c’era ancora un elemento emotivo da considerare: la sua aspettativa che la rivalutazione del 10% fosse troppo pessimistica.

Guardando il mercato immobiliare degli ultimi dieci anni, tuttavia, possiamo affermare che questa previsione fosse in realtà piuttosto ottimistica, nella maggior parte dei territori italiani il valore degli immobili è scesa ed in quelli dove è salita il costo delle spese accessorie è aumentato.

Inoltre tenendo conto di fattori come l’assicurazione, la manutenzione, l’invecchiamento dell’immobile e il rischio di inadempimento degli inquilini anche la rischiosità dell’investimento non è così bassa.

La verità, come sempre, è che il rendimento di un investimento dipende fortemente dalle aspettative personali e dalla percezione dei rischi. 

La realtà dei numeri, però, non mente: gli immobili, pur essendo meno volatili rispetto ad altri investimenti come le azioni, sono anche meno liquidi, e questo è un aspetto cruciale da considerare quando si cerca l’equilibrio tra rischio e rendimento.

Eppure, se gli investimenti immobiliari non sono sempre così redditizi, perché sono ancora così attraenti per tante persone? La risposta sta in un bias comportamentale: quando tutti ripetono che “si guadagna con la casa”, la mente tende a crederci senza domandarsi se davvero si stiano facendo i conti giusti. 

Chi afferma che il guadagno è assicurato ha davvero fatto tutte le valutazioni? Ha considerato le stesse variabili quando ha valutato l’investimento in  un fondo obbligazionario, azionario o della liquidità? 

Investire tutto in immobili non è una buona idea, così come non lo sarebbe farlo esclusivamente in azioni, obbligazioni o liquidità. È il mix equilibrato di tutte queste forme di investimento che fa la differenza, bilanciando la sicurezza degli immobili con il potenziale di rendimenti (e rischi) maggiori offerti da altri strumenti finanziari.

Un analisi dettagliata dei propri investimenti potrebbe essere la scelta più logica per capire il reale bilanciamento tra sicurezza, rendimento e liquidabilità.